Conocimiento

Firmar en nombre del propietario: ¿cuándo no cubre su poder el contrato?

Quien firma en nombre de un propietario sin que el contrato exprese de dónde nace su facultad entrega un documento cuya validez depende de una ratificación posterior — y un poder general de administración cubre menos de lo que la mayoría de los despachos supone.

Un keyholder, administrador o agente rara vez firma para sí mismo. Firma por un propietario que está en los Países Bajos, Alemania o Inglaterra. En la práctica eso ocurre al amparo de un correo, de un contrato de gestión o de una costumbre de años — y el contrato no dice nada al respecto. Ese es el problema.

Sin facultad el contrato es nulo, salvo ratificación

Ninguno puede contratar a nombre de otro sin estar por éste autorizado o sin que tenga por la ley su representación legal. El contrato celebrado a nombre de otro por quien no tenga su autorización será nulo, a no ser que lo ratifique.

Art. 1259 Código Civil

Fíjese en lo que dice: la validez depende de un acto que aún debe producirse. Mientras el propietario no ratifique, no hay contrato — y la ratificación es precisamente lo que un propietario descontento negará. El riesgo no recae entonces sobre él, sino sobre el despacho que firmó.

Qué debe recoger el contrato

La expresión «actuando en nombre de» es una afirmación. Lo que la contraparte, una gestoría o un juzgado necesitan es la localización del poder, para poder comprobar que existe y qué dice. Son cuatro datos.

El nombre del notario, tal como consta en la escritura
Su residencia («Notario de Alicante»)
La fecha del documento
El número de protocolo — el número bajo el que el notario conserva la escritura

Un poder otorgado en documento privado también es válido. El artículo 1280.5 CC menciona el poder de administración entre los documentos que «deberán» constar en documento público, pero es jurisprudencia consolidada del Tribunal Supremo que ese precepto no establece un requisito de validez: el artículo 1279 CC otorga a las partes el derecho a exigir la formalización, no una sanción de nulidad.

Donde sí marca la diferencia: la eficacia probatoria frente a tercero — y aquí el arrendatario es ese tercero. Artículo 1227 CC: la fecha de un documento privado no se cuenta respecto de terceros sino desde su inscripción en un registro público, la muerte de un firmante o su entrega a un funcionario. Un arrendatario puede por tanto sostener que el poder se otorgó después de lo que indica. Con una escritura notarial eso no se plantea, y además puede comprobarse ante el notario.

La trampa que una plantilla no ve

Artículo 1713 CC: el mandato concebido en términos generales no comprende más que los actos de administración. Para los actos de disposición se necesita mandato expreso. El arrendamiento se considera administración hasta seis años; por encima, disposición — el artículo 1548 CC fija ese mismo límite para el arrendamiento por un administrador.

Y aquí está la trampa: cuando el arrendador es persona jurídica, la prórroga obligatoria del artículo 9.1 LAU alcanza los siete años. Un poder general de administración no cubre, por tanto, ese contrato, aunque en él figure «un año». La plantilla no se entera de nada: la duración que usted rellena es de un año, y la prórroga no está en el contrato sino en la ley.

Qué significa esto para un despacho

Si firma por un propietario que es persona jurídica, compruebe si el poder menciona expresamente el arrendamiento — un poder general de administración no basta ahí.
Si alguien firma como «administrador mancomunado», por definición firman dos. Una sola firma bajo esa mención es una contradicción dentro del propio documento.
Recoja en el contrato los cuatro datos del poder, aunque usted los conozca. No escribe para usted sino para quien lea el documento dentro de cinco años.
Si el poder es privado, tenga en cuenta que el arrendatario puede discutir su fecha. No es motivo para rechazarlo, pero sí para saberlo.

Nosotros no valoramos poderes. No podemos ver si un poder existe realmente, si ha sido revocado o si cubre este acto concreto. Lo que sí hacemos es procurar que el contrato recoja los datos con los que otro pueda comprobarlo, y advertir allí donde la ley exige poder expreso.

Fuentes

Código Civil, art. 1259 — contracteren namens een ander zonder bevoegdheid
Código Civil, art. 1227 — datum van een onderhands stuk tegenover derden
Código Civil, art. 1279 en 1280.5 — vordering tot formalisering, geen nietigheid
Código Civil, art. 1713 — algemene volmacht omvat alleen beheershandelingen
Código Civil, art. 1548 — verhuur door een beheerder, grens van zes jaar
Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, art. 9.1 — dwingende verlenging tot zeven jaar bij een verhuurder-rechtspersoon

Verificado el 2026-08-08.

No es asesoramiento jurídico personal Este artículo expone lo que dispone la normativa española, con la fuente adjunta. No valora su situación concreta ni sustituye a un abogado o gestoría. Ante un conflicto vivo o un interés económico elevado, un jurista debe estar en la mesa — con este texto al lado.

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