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Recalificación: cuándo su contrato de temporada resulta ser arrendamiento de vivienda

El encabezamiento de un contrato no decide nada. Lo que cuenta es si la estancia es realmente temporal y si el expediente lo acredita — de lo contrario el arrendatario obtiene la protección del arrendamiento de vivienda, con años de duración en lugar de meses.

Un arrendamiento de temporada y uno de vivienda se parecen casi por completo sobre el papel. Jurídicamente distan muchísimo: el primero termina el día pactado, el segundo otorga al arrendatario una prórroga obligatoria de años. Cuál de los dos ha redactado no lo decide el encabezamiento, sino la realidad de la estancia.

La etiqueta no cuenta, la causa sí

La ley no sitúa el arrendamiento de temporada en una categoría propia, sino en la residual: arrendamiento para uso distinto del de vivienda. Es una definición negativa. No dice "un contrato que se llame de temporada"; dice que la vivienda no puede servir para satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. Si es así o no, se desprende de los hechos — no de lo que las partes hayan escrito.

En qué se fija un juez

• Si el arrendatario mantiene acreditadamente su residencia habitual en otro lugar y si el expediente contiene un documento fechado que lo pruebe.
• Si existe una causa concreta y nombrada para la estancia temporal — una temporada, unos estudios, un encargo, unas obras — y no solo la palabra «temporal».
• Si la duración encaja con esa causa. Un contrato de once meses llamado «de temporada» sin temporada alguna que señalar no se explica por sí solo.
• Si se ha ido prorrogando una y otra vez con el mismo arrendatario. Una sucesión de contratos cortos apunta a una situación de vivienda estable, se llamen como se llamen los documentos sueltos.
• Si el centro de vida se ha trasladado: empadronamiento, colegio de los hijos, trabajo en la zona.

Qué se cae cuando vuelca

• La duración. El arrendatario obtiene la prórroga obligatoria del art. 9.1 LAU: hasta cinco años si el arrendador es persona física, hasta siete si es persona jurídica.
• La reserva para uso propio. Si el propietario quiere recuperar la vivienda para sí o para familiares cercanos, la cláusula del art. 9.3 LAU debe constar en el contrato al firmarlo. Después ya no puede añadirse.
• El pago anticipado. En vivienda es nula la cláusula que exige más de una mensualidad por adelantado (art. 17.2 LAU) — mientras que un contrato de temporada suele cobrar todo el periodo por anticipado.
• La fianza. Dos mensualidades es la fianza legal en uso distinto del de vivienda; en vivienda es una (art. 36.1 LAU). El exceso deja de ser fianza y pasa a ser garantía adicional, con sus propios límites (art. 36.5).

Qué puede dejar acreditado un despacho

La diferencia entre un contrato que se sostiene y uno que vuelca rara vez está en la redacción y casi siempre en el expediente. Quien firma en nombre de un propietario carga con ese expediente: si más adelante surge un litigio, es su documento el que tendrá que explicar por qué esta estancia era temporal. Ello aconseja reunir la acreditación al firmar y no cuando hace falta.

• Un documento fechado que acredite que el arrendatario mantiene su residencia habitual en otro lugar — un empadronamiento o documento equivalente de su país.
• La causa de la temporalidad, expresada y respaldada por un documento — no como frase de plantilla, sino como el hecho que es.
• Fechas de inicio y fin que encajen con esa causa, y ninguna prórroga automática o tácita.
• Toda prórroga por escrito y motivada de nuevo. Prorrogar sin causa nueva es la vía más frecuente por la que un expediente acaba siendo arrendamiento de vivienda.