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Unterzeichnen im Namen des Eigentümers: wann deckt Ihre Vollmacht den Vertrag nicht?

Wer im Namen eines Eigentümers unterschreibt, ohne dass der Vertrag die Grundlage seiner Vertretungsmacht nennt, liefert ein Dokument, dessen Wirksamkeit von einer späteren Genehmigung abhängt — und eine allgemeine Verwaltungsvollmacht deckt weniger ab, als die meisten Büros annehmen.

Ein Keyholder, Verwalter oder Makler unterschreibt selten für sich selbst. Er unterschreibt für einen Eigentümer, der in den Niederlanden, Deutschland oder England sitzt. In der Praxis geschieht das auf Grundlage einer E-Mail, eines Verwaltungsvertrags oder jahrelanger Gewohnheit — und der Vertrag sagt dazu nichts. Das ist das Problem.

Ohne Vertretungsmacht ist der Vertrag nichtig, sofern er nicht genehmigt wird

Niemand kann im Namen eines anderen einen Vertrag schließen, ohne dazu bevollmächtigt oder dessen gesetzlicher Vertreter zu sein. Ein ohne diese Vertretungsmacht geschlossener Vertrag ist nichtig, es sei denn, der Vertretene genehmigt ihn.

Art. 1259 Código Civil

Beachten Sie, was dort steht: die Wirksamkeit hängt von einer Handlung ab, die erst noch erfolgen muss. Solange der Eigentümer nicht genehmigt, gibt es keinen Vertrag — und die Genehmigung ist genau das, was ein unzufriedener Eigentümer verweigern wird. Das Risiko liegt dann nicht bei ihm, sondern beim Büro, das unterschrieben hat.

Was der Vertrag tragen muss

Die Wendung "handelnd im Namen von" ist eine Behauptung. Was eine Gegenpartei, eine gestoría oder ein Gericht braucht, ist die Fundstelle der Vollmacht, damit sie prüfen können, ob sie existiert und was darin steht. Das sind vier Angaben.

Der Name des Notars, wie er in der Urkunde steht
Sein Amtssitz ("Notario de Alicante")
Das Datum der Urkunde
Die Protokollnummer — die laufende Nummer, unter der der Notar die Urkunde verwahrt

Eine privatschriftliche Vollmacht ist ebenfalls wirksam. Art. 1280.5 CC nennt die Verwaltungsvollmacht unter den Urkunden, die in einer öffentlichen Urkunde festgehalten werden "müssen", doch es ist ständige Rechtsprechung des Tribunal Supremo, dass diese Vorschrift kein Wirksamkeitserfordernis aufstellt: Art. 1279 CC gibt den Parteien das Recht, die Beurkundung zu verlangen, und keine Nichtigkeitsfolge.

Wo es sehr wohl einen Unterschied macht: die Beweiskraft gegenüber Dritten — und der Mieter ist hier der Dritte. Art. 1227 CC: das Datum einer privatschriftlichen Urkunde wirkt gegenüber Dritten erst ab Eintragung in ein öffentliches Register, dem Tod eines Unterzeichners oder der Übergabe an einen Amtsträger. Ein Mieter kann also behaupten, die Vollmacht sei später errichtet worden als angegeben. Bei einer notariellen Urkunde stellt sich das nicht, und sie ist zudem beim Notar überprüfbar.

Die Falle, die eine Vorlage nicht sieht

Art. 1713 CC: eine in allgemeinen Worten erteilte Vollmacht umfasst nur Verwaltungshandlungen. Für Verfügungsgeschäfte ist eine ausdrückliche Vollmacht erforderlich. Vermietung gilt bis zu sechs Jahren als Verwaltung, darüber hinaus als Verfügung — Art. 1548 CC zieht dieselbe Grenze für die Vermietung durch einen Verwalter.

Und hier liegt die Falle: ist der Vermieter eine juristische Person, läuft die zwingende Verlängerung nach Art. 9.1 LAU bis zu sieben Jahre. Eine allgemeine Verwaltungsvollmacht deckt diesen Vertrag also nicht, auch wenn darin "ein Jahr" steht. Die Vorlage merkt davon nichts: die Laufzeit, die Sie eintragen, beträgt ein Jahr, und die Verlängerung steht nicht im Vertrag, sondern im Gesetz.

Was das für ein Büro bedeutet

Unterschreiben Sie für einen Eigentümer, der eine Gesellschaft ist, prüfen Sie, ob die Vollmacht die Vermietung ausdrücklich nennt — eine allgemeine Verwaltungsvollmacht genügt dort nicht.
Unterschreibt jemand als "administrador mancomunado", so unterschreiben definitionsgemäß zwei. Eine einzelne Unterschrift unter dieser Bezeichnung ist ein Widerspruch in der Urkunde selbst.
Nehmen Sie die vier Angaben zur Vollmacht in den Vertrag auf, auch wenn Sie sie selbst kennen. Sie schreiben nicht für sich, sondern für den, der die Urkunde in fünf Jahren liest.
Ist die Vollmacht privatschriftlich, so bedenken Sie, dass der Mieter das Datum bestreiten kann. Das ist kein Grund, sie abzulehnen, wohl aber, es zu wissen.

Wir beurteilen keine Vollmachten. Wir können nicht sehen, ob ein poder tatsächlich besteht, ob er widerrufen wurde oder ob er diese Handlung deckt. Was wir tun, ist dafür zu sorgen, dass der Vertrag die Angaben trägt, mit denen ein anderer das prüfen kann, und dort zu warnen, wo das Gesetz eine ausdrückliche Vollmacht verlangt.

Quellen

Código Civil, art. 1259 — contracteren namens een ander zonder bevoegdheid
Código Civil, art. 1227 — datum van een onderhands stuk tegenover derden
Código Civil, art. 1279 en 1280.5 — vordering tot formalisering, geen nietigheid
Código Civil, art. 1713 — algemene volmacht omvat alleen beheershandelingen
Código Civil, art. 1548 — verhuur door een beheerder, grens van zes jaar
Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, art. 9.1 — dwingende verlenging tot zeven jaar bij een verhuurder-rechtspersoon

Geprüft am 2026-08-08.

Keine persönliche Rechtsberatung Dieser Beitrag legt dar, was das spanische Recht bestimmt, mit Fundstelle. Er beurteilt nicht Ihre eigene Lage und ersetzt weder Anwalt noch gestoría. Bei einem laufenden Streit oder einem großen finanziellen Interesse gehört ein Jurist an den Tisch — mit diesem Text daneben.

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