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Umqualifizierung: wenn sich Ihr Temporada-Vertrag als Wohnraummiete erweist

Die Überschrift eines Vertrags entscheidet nichts. Entscheidend ist, ob der Aufenthalt tatsächlich vorübergehend ist und ob die Akte das belegt — andernfalls erhält der Mieter den Schutz der Wohnraummiete, mit Jahren statt Monaten Laufzeit.

Ein Saisonmietvertrag und ein Wohnraummietvertrag sehen auf dem Papier fast gleich aus. Juristisch liegen Welten dazwischen: der erste endet am vereinbarten Tag, der zweite gibt dem Mieter ein zwingendes Verlängerungsrecht über Jahre. Welchen der beiden Sie aufgesetzt haben, entscheidet nicht die Überschrift, sondern die Wirklichkeit des Aufenthalts.

Das Etikett zählt nicht, der Grund schon

Das Gesetz stellt die Saisonmiete nicht in eine eigene Kategorie, sondern in die Auffangkategorie: Vermietung zu anderen Zwecken als dem Wohnen. Das ist eine negative Umschreibung. Dort steht nicht "ein Vertrag, der temporada heißt", sondern dass die Wohnung nicht dem dauerhaften Wohnbedarf des Mieters dienen darf. Ob das zutrifft, ergibt sich aus Tatsachen — nicht aus dem, was die Parteien aufgeschrieben haben.

Worauf ein Gericht schaut

• Ob der Mieter nachweislich seinen Hauptwohnsitz anderswo behält und ob dazu ein datierter Nachweis in der Akte liegt.
• Ob es einen konkreten, benannten Grund für den vorübergehenden Aufenthalt gibt — eine Saison, ein Studium, einen Auftrag, einen Umbau — und nicht bloß das Wort "vorübergehend".
• Ob die Laufzeit zu diesem Grund passt. Ein Elf-Monats-Vertrag, der "Saison" heißt, ohne dass eine Saison benennbar wäre, erklärt sich nicht selbst.
• Ob mit demselben Mieter immer wieder verlängert wurde. Eine Reihe kurzer Verträge hintereinander deutet auf eine dauerhafte Wohnsituation hin, wie die einzelnen Urkunden auch heißen mögen.
• Ob der Lebensmittelpunkt mitgezogen ist: Anmeldung bei der Gemeinde, Schule der Kinder, Arbeit vor Ort.

Was umfällt, wenn es kippt

• Die Laufzeit. Der Mieter erhält die zwingende Verlängerung nach Art. 9.1 LAU: bis zu fünf Jahre bei einem Vermieter als natürliche Person, bis zu sieben Jahre bei einer juristischen Person.
• Der Eigenbedarfsvorbehalt. Will der Eigentümer die Wohnung je für sich oder nahe Angehörige zurück, muss die Klausel des Art. 9.3 LAU bei Unterzeichnung im Vertrag stehen. Nachträglich lässt sie sich nicht mehr einfügen.
• Die Vorauszahlung. Bei Wohnraummiete ist eine Klausel, die mehr als eine Monatsmiete im Voraus verlangt, nichtig (Art. 17.2 LAU) — während ein Saisonvertrag oft gerade den ganzen Zeitraum im Voraus abrechnet.
• Die Kaution. Zwei Monatsmieten sind die gesetzliche Fianza bei anderer Nutzung als Wohnen; bei Wohnraummiete ist es eine (Art. 36.1 LAU). Der Überschuss ist dann keine Fianza mehr, sondern eine zusätzliche Sicherheit mit eigenen Grenzen (Art. 36.5).

Was ein Büro festhalten kann

Der Unterschied zwischen einem Vertrag, der hält, und einem, der kippt, liegt selten in der Formulierung und fast immer in der Akte. Wer im Namen eines Eigentümers unterschreibt, trägt diese Akte: kommt es später zum Streit, ist es Ihr Dokument, das erklären muss, warum dieser Aufenthalt vorübergehend war. Das spricht dafür, die Nachweise bei Unterzeichnung zu sammeln und nicht erst, wenn man sie braucht.

• Ein datierter Nachweis, dass der Mieter seinen Hauptwohnsitz anderswo behält — ein Empadronamiento oder ein gleichwertiges Dokument aus seinem Heimatland.
• Der Grund der Befristung, benannt und mit einem Beleg unterlegt — nicht als Textbaustein, sondern als die Tatsache, die er ist.
• Anfangs- und Enddatum, die zu diesem Grund passen, und keine automatische oder stillschweigende Verlängerung.
• Eine Verlängerung nur schriftlich und erneut begründet. Verlängern ohne neuen Grund ist der häufigste Weg, auf dem aus einer Akte doch noch Wohnraummiete wird.