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Signer au nom du propriétaire : quand votre procuration ne couvre-t-elle pas le contrat ?

Celui qui signe au nom d’un propriétaire sans que le contrat indique le fondement de son pouvoir délivre un document dont la validité dépend d’une ratification ultérieure — et une procuration générale d’administration couvre moins que ne le supposent la plupart des cabinets.

Un keyholder, un gestionnaire ou un agent signe rarement pour lui-même. Il signe pour un propriétaire qui se trouve aux Pays-Bas, en Allemagne ou en Angleterre. En pratique, cela se fait sur la foi d’un courriel, d’un mandat de gestion ou d’une habitude de plusieurs années — et le contrat n’en dit rien. C’est là le problème.

Sans pouvoir, le contrat est nul, sauf ratification

Nul ne peut contracter au nom d’autrui sans y être autorisé ou sans en être le représentant légal. Le contrat conclu au nom d’autrui par une personne qui n’y est pas autorisée est nul, à moins que le représenté ne le ratifie.

Art. 1259 Código Civil

Notez ce qui est écrit : la validité dépend d’un acte qui doit encore intervenir. Tant que le propriétaire ne ratifie pas, il n’y a pas de contrat — et la ratification est précisément ce qu’un propriétaire mécontent refusera. Le risque pèse alors non pas sur lui, mais sur le cabinet qui a signé.

Ce que le contrat doit porter

La formule « agissant au nom de » est une affirmation. Ce dont une partie adverse, une gestoría ou un juge ont besoin, c’est de la référence de la procuration, afin de vérifier qu’elle existe et ce qu’elle prévoit. Cela fait quatre données.

Le nom du notaire, tel qu’il figure dans l’acte
Sa résidence (« Notario de Alicante »)
La date de l’acte
Le numéro de protocole — le numéro sous lequel le notaire conserve l’acte

Une procuration sous seing privé est également valable. L’article 1280.5 CC range la procuration d’administration parmi les actes qui « doivent » être constatés par acte authentique, mais il est de jurisprudence constante du Tribunal Supremo que ce texte n’édicte pas une condition de validité : l’article 1279 CC ouvre aux parties le droit d’exiger la formalisation, non une sanction de nullité.

Là où cela fait bien une différence : la force probante à l’égard des tiers — et ici le locataire est ce tiers. Article 1227 CC : la date d’un acte sous seing privé n’est opposable aux tiers qu’à compter de son inscription à un registre public, du décès d’un signataire ou de sa remise à un fonctionnaire. Un locataire peut donc soutenir que la procuration a été établie plus tard qu’indiqué. Avec un acte notarié, la question ne se pose pas, et il est de surcroît vérifiable auprès du notaire.

Le piège qu’un modèle ne voit pas

Article 1713 CC : le mandat conçu en termes généraux ne comprend que les actes d’administration. Les actes de disposition requièrent un mandat exprès. Le bail relève de l’administration jusqu’à six ans ; au-delà, de la disposition — l’article 1548 CC retient la même limite pour le bail consenti par un administrateur.

Et voici le piège : lorsque le bailleur est une personne morale, la prorogation impérative de l’article 9.1 LAU court jusqu’à sept ans. Une procuration générale d’administration ne couvre donc pas ce contrat, quand bien même il mentionne « un an ». Le modèle n’en voit rien : la durée que vous renseignez est d’un an, et la prorogation ne figure pas au contrat mais dans la loi.

Ce que cela signifie pour un cabinet

Si vous signez pour un propriétaire qui est une personne morale, vérifiez si la procuration mentionne expressément la location — une procuration générale d’administration n’y suffit pas.
Si quelqu’un signe en qualité d’« administrador mancomunado », deux personnes signent par définition. Une signature unique sous cette mention est une contradiction dans l’acte lui-même.
Faites figurer au contrat les quatre données de la procuration, même si vous les connaissez. Vous n’écrivez pas pour vous mais pour celui qui relira l’acte dans cinq ans.
Si la procuration est sous seing privé, gardez à l’esprit que le locataire peut en contester la date. Ce n’est pas une raison de la refuser, mais une raison de le savoir.

Nous n’apprécions pas les procurations. Nous ne pouvons pas voir si un poder existe réellement, s’il a été révoqué, ni s’il couvre cet acte précis. Ce que nous faisons, c’est veiller à ce que le contrat porte les données permettant à un tiers de le vérifier, et avertir là où la loi exige un pouvoir exprès.

Sources

Código Civil, art. 1259 — contracteren namens een ander zonder bevoegdheid
Código Civil, art. 1227 — datum van een onderhands stuk tegenover derden
Código Civil, art. 1279 en 1280.5 — vordering tot formalisering, geen nietigheid
Código Civil, art. 1713 — algemene volmacht omvat alleen beheershandelingen
Código Civil, art. 1548 — verhuur door een beheerder, grens van zes jaar
Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, art. 9.1 — dwingende verlenging tot zeven jaar bij een verhuurder-rechtspersoon

Vérifié le 2026-08-08.

Pas de conseil juridique personnalisé Cet article expose ce que prévoit le droit espagnol, source à l’appui. Il n’apprécie pas votre situation propre et ne remplace ni un avocat ni une gestoría. En cas de litige en cours ou d’enjeu financier important, un juriste a sa place à la table — avec ce texte à côté de lui.

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