Kennis

Tekenen namens de eigenaar: wanneer dekt uw volmacht het contract niet?

Wie namens een eigenaar tekent zonder dat het contract zegt waaruit zijn bevoegdheid blijkt, levert een stuk af waarvan de geldigheid van een latere bekrachtiging afhangt — en een algemene beheersvolmacht dekt minder dan de meeste kantoren denken.

Een keyholder, beheerder of makelaar tekent zelden voor zichzelf. Hij tekent voor een eigenaar die in Nederland, Duitsland of Engeland zit. In de praktijk gebeurt dat op gezag van een e-mail, een beheerovereenkomst of jarenlange gewoonte — en het contract zegt er niets over. Dat is het probleem.

Zonder bevoegdheid is het contract nietig, tenzij het wordt bekrachtigd

Niemand kan namens een ander een overeenkomst aangaan zonder daartoe gemachtigd te zijn of diens wettelijke vertegenwoordiger te zijn. Een overeenkomst die zonder die bevoegdheid is gesloten is nietig, tenzij de vertegenwoordigde haar bekrachtigt.

Art. 1259 Código Civil

Let op wat daar staat: de geldigheid hangt af van een handeling die nog moet plaatsvinden. Zolang de eigenaar niet bekrachtigt, is er geen contract — en bekrachtiging is precies wat een ontevreden eigenaar zal weigeren. Het risico ligt dan niet bij hem maar bij het kantoor dat tekende.

Wat het contract moet dragen

De zin "handelend namens" is een bewering. Wat een wederpartij, een gestoría of een rechter nodig heeft is de vindplaats van de volmacht, zodat zij kunnen nagaan of hij bestaat en wat erin staat. Dat zijn vier gegevens.

De naam van de notaris, zoals hij in de akte staat
Zijn standplaats ("Notario de Alicante")
De datum van het stuk
Het protocolnummer — het volgnummer waaronder de notaris de akte bewaart

Een onderhandse volmacht is óók geldig. Art. 1280.5 CC noemt de beheersvolmacht bij de stukken die in een openbare akte "moeten" worden vastgelegd, maar het is vaste rechtspraak van het Tribunal Supremo dat dat artikel geen geldigheidsvereiste stelt: art. 1279 CC geeft partijen het recht formalisering te vórderen, geen nietigheidssanctie.

Waar het wél verschil maakt: de bewijskracht tegenover een derde — en de huurder ís hier de derde. Art. 1227 CC: de datum van een onderhands stuk geldt tegenover derden pas vanaf inschrijving in een openbaar register, het overlijden van een ondertekenaar, of overhandiging aan een ambtenaar. Een huurder kan dus volhouden dat de volmacht later is opgemaakt dan er staat. Bij een notariële akte speelt dat niet, en zij is bovendien bij de notaris na te trekken.

De val die een sjabloon niet ziet

Art. 1713 CC: een in algemene bewoordingen verleende volmacht omvat alleen beheershandelingen. Voor beschikkingshandelingen is een uitdrukkelijke volmacht nodig. Verhuur geldt tot zes jaar als beheer; daarboven als beschikking — art. 1548 CC hanteert diezelfde grens voor verhuur door een beheerder.

En hier zit de val: bij een verhuurder die rechtspersoon is loopt de dwingende verlenging van art. 9.1 LAU tot zeven jaar. Een algemene beheersvolmacht dekt dat contract dus niet, ook al staat er "één jaar" in. Het sjabloon merkt daar niets van: de looptijd die u invult is één jaar, en de verlenging staat niet in het contract maar in de wet.

Wat dit betekent voor een kantoor

Tekent u voor een eigenaar die een BV, SL of andere rechtspersoon is, ga dan na of de volmacht verhuur uitdrukkelijk noemt — een algemene beheersvolmacht is daar niet genoeg.
Tekent iemand als "administrador mancomunado", dan tekenen er per definitie twee. Eén handtekening onder zo’n aanduiding is een tegenstrijdigheid in het stuk zelf.
Neem de vier gegevens van de volmacht in het contract op, ook als u ze zelf kent. U schrijft niet voor uzelf maar voor wie het stuk over vijf jaar naleest.
Is de volmacht onderhands, houd er dan rekening mee dat de huurder de datum kan betwisten. Dat is geen reden om hem te weigeren, wel om het te weten.

Wij beoordelen geen volmachten. Wij kunnen niet zien of een poder werkelijk bestaat, of hij is herroepen, of hij déze handeling dekt. Wat wij wel doen is zorgen dat het contract de gegevens draagt waarmee een ander dat kán nagaan, en waarschuwen waar de wet een uitdrukkelijke volmacht verlangt.

Bronnen

Código Civil, art. 1259 — contracteren namens een ander zonder bevoegdheid
Código Civil, art. 1227 — datum van een onderhands stuk tegenover derden
Código Civil, art. 1279 en 1280.5 — vordering tot formalisering, geen nietigheid
Código Civil, art. 1713 — algemene volmacht omvat alleen beheershandelingen
Código Civil, art. 1548 — verhuur door een beheerder, grens van zes jaar
Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, art. 9.1 — dwingende verlenging tot zeven jaar bij een verhuurder-rechtspersoon

Nagetrokken op 2026-08-08.

Geen persoonlijk juridisch advies Dit artikel legt uit wat de Spaanse wet bepaalt, met de vindplaats erbij. Het beoordeelt niet uw eigen situatie en vervangt geen advocaat of gestoría. Bij een lopend geschil of een groot financieel belang hoort een jurist aan tafel — met dit stuk ernaast.

Contracten die dit al goed doen

ContractHost stelt Spaanse huurcontracten samen uit een clausuleregister dat per clausule het wetsartikel en de peildatum draagt. Verandert de wet, dan verandert het model.

Bekijk het product